Guide : Etre propriétaire de sa résidence principale ?

Guide : propriétaire de sa résidence principale ? Pour ou contre ?

 

Définition

En matière fiscale, la résidence principale est le logement qui répond de manière générale aux 2 conditions suivantes :

  • Vous y résidez habituellement et effectivement avec votre famille
  • Vous y avez le centre de vos intérêts professionnels et matériels

Par conséquent, il est impossible d’avoir plusieurs habitations principales.

Lorsqu’il n’est pas possible d’utiliser le critère familial, la résidence principale est celle où vous avez les attaches les plus fortes.

Pourquoi ?

La résidence principale (RP) est un placement à part entière dans la liste des placements immobiliers ou des placements comptables et financiers. Les raisons positives à acquisition de son logement principal (RP = Résidence principales) sont les suivantes :

  • Etre propriétaire est une marque de sécurité votre avenir et celui de votre famille. Des locataires qui sont expulsés en fin de bail parce que le propriétaire veut récupérer son bien pour un de ses enfants, cela arrive tous les jours. Il faut alors retrouver un logement sous 6 mois en contrat de location vide ou 3 mois en contrat de location meublé.
  • La résidence principale permet au moment de la retraite de ne plus avoir à payer de loyer. En général, votre résidence principale a été complètement remboursée auprès de la banque au moment de votre retraite. Le jour où à 62, 65 ans, voire 67 ou 69 ans en fonction de nos politique (Cf. programme politique 2017 des retraites des principaux candidats), vos revenus seront divisés par deux vous serez content de ne pas devoir payer un loyer et de vivre chez vous.
  • Etre propriétaire, c’est le plaisir de pouvoir réaliser des travaux de rénovation dans le respect des règles d’urbanisme. Pas besoin de demander l’autorisation du propriétaire pour abattre une cloison, poser un tableau, faire un trou dans un mur ou repeindre la tapisserie. Découvrez toutes les aides pour réaliser votre travaux sur travauxlib.com.

Aides fiscales pour la RP (Résidence principale) ?

L’aide de l’état la plus intéressante mais qui n’est plus valable était le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt afférent à l’habitation principale. En effet, et malheureusement pour les nouveaux primo-accédants qui arrivent sur le marché de l’immobilier, cette aide n’est plus disponible.

Vous pouvez bénéfivier sous conditions du prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+). C’est un prêt sans intérêt, accordé sous condition de ressources pour compléter un prêt principal, et aider les ménages à acheter leur première résidence principale.

Le PTZ en 4 points :

  • Le prêt à taux zéro est gratuit : c’est un prêt sans intérêt. Sa durée totale est de 20, 22 ou 25 ans. Il est constitué d’une période de différé d’une durée de 5 à 15 ans, durant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité sur son PTZ. Plus les ménages sont modestes, plus les conditions sont favorables : la durée totale du prêt et la période de différé sont maximales.
  • Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire  : il sert à financer une partie de votre achat. Il vient en complément du ou des autres prêts, contractés par ailleurs, auprès des banques.
  • Le prêt à taux zéro est accordé en fonction des revenus : pour bénéficier du prêt à taux zéro, il ne faut pas dépasser un plafond de revenus, défini en fonction de la taille du ménage et de la localisation du bien à acheter.
  • Le prêt à taux zéro est destiné à acheter sa première résidence principale : pour bénéficier de ce prêt il faut acheter un bien pour la première fois et y habiter. Il est également valable pour les personnes qui n’ont pas été propriétaires dans les deux ans précédant la demande de prêt. Il peut aussi aider à acheter un bien ancien dans lequel il faut faire un certain montant de travaux.

Crédit d’impôts pour les travaux

Pour les personnes déjà propriétaires de leur résidence principale (RP), en cas de travaux d’économie d’énergie, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt si vous effectuez dans votre habitation principale des travaux d’amélioration énergétique : isolation thermique, installation de chaudières à condensation ou d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, etc.
En vigueur depuis 2005, le crédit d’impôt a été progressivement modifié par les lois de finances. Depuis le 1er septembre 2014, il est dénommé crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).

ISF

En matière d’ISF, la résidence principale est déclarée à 70% de sa valeur vénale. Les «petits» ISF (ceux qui déclarent entre 1,3 et 1,4 million d’euros) peuvent, par le simple jeu de cet abattement de 30%, devenir non imposables en déménageant pour un logement plus cossu.

Revente de la résidence principale

En cas de revente, la résidence principale est totalement exonérée d’impôts et de contributions sociales sur la plus-value, sans plafond. Alors que la vente d’un logement lambda se traduit très vite par des dizaines de milliers d’euros de prélèvements. Pour le calcul des droits de succession, la résidence principale du défunt profite d’un abattement de 20% (sous conditions).

Plus de loyer à la retraite ?

L’argument d’avoir fini de payer son logement à la retraite est mal interprété.  Votre objectif numéro 1 est de vous constituer un patrimoine suffisant tant que vous êtes actif afin de pallier à vos baisses de revenus futurs lorsque vous serez retraité. Que vous réduisez vos dépenses en ne payant plus de loyer (ni de crédit immobilier) ou que vous augmentez vos revenus grâce à votre épargne ou à votre investissement sur d’autres placements (investissements locatifs, SCPI, assurance-vie, bourse ou autres), cela n’a guère d’importance. Tout au long de sa vie d’actif il est préférable d’investir dans les placements les plus porteurs du moment, plutôt que de chercher à être pleinement propriétaire à tout prix. On n’a pas les mêmes besoins à 30 ans quand on veut fonder une famille qu’à 50 ans ou qu’au moment de la retraite. On ne vit pas forcément au même endroit quand on doit être proche d’un secteur actif et porteur pour son métier que quand on est à la retraite, etc. Combien d’entre vous vont acheter un bien immobilier à 20, 30, 40 ou à 50 ans et y vivre réellement à leur retraite ? C’est loin d’être la majorité des cas. Quand les prix sont historiquement très élevés par rapport à leur tendance et que l’on vit dans l’un des pays où les prix sont les plus déconnectés des loyers. Il faut bien faire ses calculs avant de foncer tête baissée dans l’achat de sa résidence principale. D’une part, il y a plus de risques de faire une moins-value à la revente qu’une plus-value (et dans ce cas-là l’intérêt que la plus-value ne soit pas imposée sur la résidence principale est inutile). D’autre part, il faut vous assurer que ce logement vous convienne pour une période suffisamment longue pour que cet investissement ne se révèle pas plus mauvais que de louer et d’épargner à côté. Encore faut-il que votre loyer vous le permettent.

Pour ceux qui pensent que certains marchés immobiliers locaux sont porteurs, il n’y a pas que l’achat de son logement qui permet d’investir dans ce type de support, il y a aussi la possibilité d’investir en locatif tout en restant locataire ou encore d’acheter par exemple des parts de SCPI.

Conclusion

En conclusion, il n’y a pas de bonnes ou mauvaise solutions. La réponse pour décider si vous voulez acheter votre résidence principale vous appartient.  D’un point de vue investisseur, l’achat de la résidence principale n’est pas le bon placement de 2017. Par contre cela reste un placement très sécuritaire. Si vous êtes locataire de votre logement et disposez des moyens financiers nécessaires pour acheter, vous pouvez franchir le pas. Si vous êtes déjà propriétaire, excellente nouvelle, profitez-en pour faire des travaux en déduisant une partie de vos impôts.

Je réalise mon baromètre épargne retraite pour voir les placements d’épargne retraite financiers les plus adaptées à ma situation
logo_pere_epargne-retraite-ERL

Nos guides Epargne Retraite

Les solutions épargne retraite